Makler zeigt einem jungen Paar eine gebrauchte Immobilie

Gebrauchte Immobilie kaufen: Checkliste & Tipps

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Gebraucht gekauft statt neu gebaut: Die meisten Käufer:innen entscheiden sich für eine Bestandsimmobilie. Mit unserer Checkliste erhalten Sie einen kostenlosen Leitfaden, der Ihnen bei der Beurteilung einer gebrauchten Immobilie hilft. Vor allem bei älteren Gebäuden sollten Sie ganz genau hinsehen.

  • Lassen Sie sich Zeit: Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals, fordern Sie Dokumente an und fragen Sie, was wann zuletzt erneuert wurde.
  • Holen Sie sich Hilfe von unabhängigen Sachverständigen, die die Bausubstanz und das Risiko versteckter Mängel besser beurteilen können.
  • Wenn Sie kleinere Schwachstellen finden, können Sie beim Kaufpreis nachverhandeln.

Auch die Bank interessiert sich für den Zustand der Immobile und schickt möglicherweise eigene Gutacher:innen vorbei. Der Wert der Wohnung bzw. des Hauses hat Einfluss darauf, ob und zu welchen Zinsen Sie einen Immobilienkredit erhalten.

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Schauen Sie sich während der Besichtigung jede Ecke des Hauses genau an. Spätestens jetzt haben Sie das Recht, den Energieausweis zu sehen. Diese Fragen sollten Sie stellen:
 

  • Was wurde wann zuletzt renoviert?
  • Wie alt ist die Heizungsanlage?
  • Wie ist der Zustand der elektrischen Leitungen?
  • Stehen in absehbarer Zeit Sanierungsmaßnahmen an?
  • Wann wurde zuletzt das Dach neu gedeckt?
  • Wann wurde zuletzt die Fassade neu gestrichen?
  • Wann wurden die Fenster zuletzt ausgetauscht?
  • Auf welchem Stand sind Sanitärinstallationen und Wasserrohre? Achtung: Rohrleitungen, die vor 1970 installiert wurden, können mit Blei belastet und somit gesundheitsschädlich sein.

Die wichtigsten Kriterien zur Beurteilung einer gebrauchten Immobilie sind:
 

  • Die Außenwände sollten keine feuchten Stellen aufweisen. Salzkristalle deuten auf Nässe hin.
  • Der Wandanstrich darf nicht verfärbt sein und keine schimmeligen Stellen aufweisen. Achten Sie darauf, ob es modrig riecht – das ist häufig ein Zeichen für Schimmel.
  • Am Mauerwerk sollten keine Risse sichtbar sein. Das können Anzeichen für Feuchtigkeit oder Schäden am Fundament sein.
  • Durchlässe für Kabel und Leitungen müssen gut abgedichtet sein.
  • Der Putz darf nicht von der Decke bröckeln.
  • Untersuchen Sie den Dachstuhl auf Schädlingsbefall.
  • Dielen und Treppen sollten keine Löcher oder Risse haben.
  • Die Fensterrahmen dürfen nicht morsch sein, andernfalls müssen sie ausgetauscht werden.
  • Fühlt sich die Innenseite der Wand ungewöhnlich kalt an, weist dies auf eine unzureichende Dämmung hin, was sich wiederum auf die Heizkosten auswirkt. Achten Sie daher darauf, dass das Haus gut gedämmt ist.

Da die meisten Baumängel vom Laien schwer auszumachen sind, lohnt sich beim Wohnungs- oder Hauskauf die Hilfe unabhängiger Sachverständiger. Bauingenieur:innen oder Architekt:innen erkennen meist auch verdeckte Baumängel und analysieren das Ausmaß des Schadens. Ist der Altbau zum Beispiel mit Schadstoffen belastet, ist oft eine Sanierung notwendig.

Ein Gutachten ist außerdem oft die Grundlage, um noch einmal über den Kaufpreis zu verhandeln. Das Honorar eines Sachverständigen zählt zu den Kaufnebenkosten, die Sie bei einer Vermietung von der Steuer absetzen können.

Anders als beim Neubau ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie keine Sachmängelhaftung vorgesehen. Sofern es sich nicht um arglistige Täuschung handelt, heißt es meist „gekauft wie besehen“. Ist die Immobilie jedoch weniger als fünf Jahre alt, besteht eventuell noch Gewährleistung. In diesem Fall muss der ursprüngliche Baupartner den Mangel beseitigen.

Tipp für den Kaufvertrag

Lassen Sie sich den Zustand des Objektes im Kaufvertrag genau beschreiben. Halten Sie schriftlich fest, wenn sich der Verkäufer oder die Verkäuferin zur Beseitigung von Sachmängeln bereit erklärt.

Wenn Sie lieber einen Neubau als eine gebrauchte Immobilie kaufen wollen, haben Sie zwei Möglichkeiten:

Der Vorteil beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist, dass das Gebäude bereits steht und Sie sich nicht um Planung, Genehmigung und Bau kümmern müssen. Der Nachteil: Sie müssen je nach Alter des Gebäudes mit höheren Kosten für Instandhaltung und Sanierung rechnen. Als Faustregel gilt: Legen Sie für eine Bestandimmobilie 2 Euro pro Quadratmeter und Monat zurück. Bei einem Neubau reicht in der Regel die Hälfte.

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