Betriebskosten-Abrechnung
Betriebskosten-Erhöhung: Vermieter muss „wirtschaftliches Maß“ anlegen
Im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber ausdrücklich die Verpflichtung des Vermieters aufgenommen, bei der Entstehung und/oder Erhöhung von Betriebskosten ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anzulegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich ausdrücklich festgeschrieben. Er besagt, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung auch gerechtfertigt sind. Dabei ist der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters maßgebend, der im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums ein wirtschaftlich vertretbares Kosten-Nutzenverhältnis im Auge behält (Vgl.: AG Köln, WM 1999, Seite 221).
Welche Betriebskosten sind wirtschaftlich sinnvoll?
Da der Vermieter auch als Treuhänder der monatlichen Betriebskosten-Vorauszahlung des Mieters fungiert, ist er zum sparsamen Umgang mit den Vorauszahlungsbeträgen verpflichtet. Erscheinen die Betriebskosten von ihrer Art her unwirtschaftlich (z. B. durch die Anstellung eines Hausmeisters, dessen typische Tätigkeiten bereits von Dritten durchgeführt werden), so müssen sie insgesamt gestrichen werden. Betriebskosten, deren Höhe den genannten Grundsätzen nicht entsprechen und die damit als unwirtschaftlich eingestuft werden können, sind auf das zulässige Maß im Vergleich mit marktüblichen Konditionen zu reduzieren (z. B. bei erhöhten Versicherungsprämien oder zu hohen Hausreinigungskosten).
Betriebskosten-Abrechnung: Was ist Pflicht für den Vermieter?
Der Vermieter ist verpflichtet, über die umgelegten Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung vorzulegen, sofern die Parteien keine Pauschale vereinbart haben. Dabei erfüllt der Vermieter seine Verpflichtung nur dann, wenn er dem Mieter eine Betriebskosten-Abrechnung übersendet, aus der auch ein mit der Materie nicht Vertrauter ohne Überforderung mit normalerweise vorauszusetzenden Kenntnissen die zu zahlenden Kosten ersehen und nachvollziehen kann. Die Betriebskosten-Abrechnung muss in jedem Fall eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Erforderlich ist die Nennung des Abrechnungszeitraumes, der einzelnen Kostenarten, der Gesamtbeträge hierfür, des Verteilerschlüssels und der Kosten des einzelnen Haushaltes. Zudem ist die tatsächlich gezahlte Betriebskostenvorauszahlung anzugeben und vom Jahresabrechnungsbetrag abzuziehen. Eventuell muss die Abrechnung weitere Erläuterungen enthalten.
Der Mieter kann zur Kontrolle Einsicht in die dazugehörigen Unterlagen nehmen. Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien auch gegen Übernahme der Kosten besteht dabei grundsätzlich aber nicht; es sei denn, es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, extra zu einer Belegeinsicht anzureisen (z.B. dann, wenn die Mietwohnung in Hamburg gelegen ist, der Vermieter aber seinen Geschäftssitz in Bremen hat).
Fristen bei der Betriebskosten-Abrechnung
Gemäß § 556 Abs. 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Abrechnungszeitraum ist in der Regel das Kalenderjahr. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die Ausschlussfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche, d. h. Guthaben, des Mieters. Der Mieter kann daher auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten noch verlangen, dass der Vermieter Abrechnung legt. Ergibt sich hieraus ein Guthaben zugunsten des Mieters, ist dieses vom Vermieter auszugleichen. Einen etwaigen Nachzahlungsbetrag darf der Vermieter dann nicht mehr einfordern.
Einsprüche gegen Betriebskosten rechtzeitig geltend machen
Der Nachforderungsausschluss gilt nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Hierzu gehören alle Umstände, die im Risikobereich der einen oder anderen Partei liegen. Als Fälle entschuldigter Verspätung gelten beispielsweise unerwartete Verzögerungen auf dem Postweg, Verzögerungen des Abrechnungsdienstes, Streitigkeiten mit Lieferanten über Rechnungen etc. Und: Nach § 556 Abs. 3 BGB kann der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskosten-Abrechnung nicht mehr geltend machen, die er dem Vermieter nicht spätestens bis zum 12. Monat nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt hat. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr vorbringen.
Ausnahme: Die verspätete Geltendmachung ist nicht durch den Mieter verursacht. Das gilt beispielsweise dann, wenn dem Mieter innerhalb der Frist von 12 Monaten keine Einsicht in die Belege gewährt worden ist.
Teil 1: Nebenkosten-Abrechnung und -Pauschale
Teil 2: Betriebskosten - Fristen und Wirtschaftlichkeit
Weitere Artikel zum Thema Mietrecht:
Kündigung durch den Vermieter | Fristlose Kündigung | Mietkaution | Nebenkostenabrechnung: Fristen einhalten
