Immobilienbewertung - Was zu beachten ist
Die Grundstücks- und Immobilienbewertung verlangt die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse um einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
Rund um das Thema "Immobilienbewertung" tauchen immer wieder verschiedene Fragen auf. Wir haben die wichtigsten Antworten für Sie zusammengestellt.
Immobilienbewertung: Warum ist sie so wichtig?
Grundsätzlich gilt: die Wertermittlung einer Immobilie hilft bei der Bestimmung des Versicherungswerts.
Die Wertermittlung richtet sich nach der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese schafft klare Rechtsgrundlagen für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Die ImmoWertV hat 2010 die erstmals im Jahr 1961 erlassene Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst, die in den Jahren 1972 und 1988 novelliert worden war – mit dem Ziel, einheitliche Begriffe und einheitliche Methoden für die Verkehrswertermittlung einzuführen.
Die neue ImmoWertV berücksichtigt nicht nur den Beitritt der neuen Länder, den demografischen Wandel sowie die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft, sondern auch neue Aufgabenbereiche wie den Stadtumbau und die Soziale Stadt. Irrelevante Regelungen aus der alten WertV wurden im Sinne einer Entbürokratisierung gestrichen. Neu hinzugekommen sind Regelungen zur Bewertung der künftigen Entwicklung eines Gebiets. Zudem wurden die Vorschriften über die erforderlichen Daten zur Wertermittlung umgestaltet. Auch werden künftig neue Aspekte wie die energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal erfasst. Die Novelle basiert auf den Empfehlungen eines ehrenamtlichen Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts.
Wer darf Grundstücke und Immobilien bewerten?
Die Bewertung wird in der Regel durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Diese haben im Normalfall eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie oder Raumplanung bzw. mehrjährige Berufserfahrung und Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. Echte Profis, denen Sie vertrauen können.
Immobilienbewertung: Diese Verfahren gibt es
- Vergleichswertverfahren
Hierbei werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Dieses Verfahren ist vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen gefragt. Voraussetzung: eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten muss vorhanden sein. Es gilt: je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (vgl. dazu: § 15 ImmoWertV).
- Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann ins Spiel, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Freizeitimmobilien und Krankenhäuser (vgl. dazu: § 17 - 20 ImmoWertV).
- Sachwertverfahren
Hier ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert wird jeweils nach dem bekannten Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigen genutzten Immobilien angewendet (Bsp.: Einfamilienhäuser; vgl. dazu: § 21 - 23 ImmoWertV).
Wie werden die Verfahren zur Immobilienbewertung angewandt?
Die drei beschriebenen Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet. Ergänzend sind Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) erlassen worden.
