2-Zimmer im 3. OG in Frankfurt-Nied mit angenehmen Ausblick

Lagebeschreibung

Der Frankfurter Stadtteil Nied liegt zwischen Griesheim und Höchst ca. 9 Kilometer westlich der Innenstadt am Zufluss von Nidda und Main.
Das Grundstück grenzt unmittelbar an die Mainzer Landstraße an. In der Umgebung besteht vorwiegend Wohnbebauung in offener Bauweise.
Entfernung zur S-Bahn-Station Ffm-Nied rd. 400 m, Straßenbahnhaltestelle vor dem Grundstück, B 40a mit Verbindung zum Frankf.Kreuz rd. 800 m, Entfernung zur Stadtmitte Frankfurt rd. 9 km. Einkaufsmöglichkeiten im alten Nieder Stadtkern vorhanden. Grundschule in Nied, weiterführende Schulen in Höchst.
Das Grundstück ist voll erschlossen, die Erschließungskostenbeiträge sind entrichtet.
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Ausstattung

Die gesamte Grundstücksgröße beträgt 4.662 qm. Das Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 33 Wohneinheiten (auf 9 Geschosse verteilt) wurde ca. 1963 gebaut.
Der Miteigentumsanteil beträgt 9,4/1.000. Das Sondereigentum umfasst die im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichneten Wohnung (Diele, Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Loggia) im Hause Luthmerstraße 53, 3. OG, hinten links nebst Kellrraum (Lattenverschlag).
Modernisierungen: 2003 Einbau von isolierverglasten Kunststofffenstern, 2011 Dachsanierung im Haus Nr. 53, 2012 Strangsanierung (projektiert).
Im Kellerqeschoss - Kelleräume (Lattenverschläge), Waschküche (Münzwaschmaschine).

Insgesamt besteht für die Wohnanlage ein ausreichendes bauliches und hinreichend gepflegtes Gesamterscheinungsbild. Nachhaltige konstruktive Mängel oder Schäden sind nicht bekannt. Kurz- bis mittelfristig fallen jedoch in Anbetracht des Baujahres von 1963 allgemeine Modernisierungen im Bereich der Haustechnik mit Strangsanierung an.

Betreffend das Sondereigentum an der Wohnung besteht ein ordentlicher Zustand. Die Waschbeckenarmatur im Bad ist zu erneuern.

Wohngeld: 296,61 €/mtl.
NKM lt. Mietvertrag vom 01.10.2008: 470,00 €/mtl.
zzgl. BK:150,00 €/mtl.

Sonstiges

Marktüblicher Jahresrohertrag:
EUR 470,00x12 = 5.640,00 €
abzüglich Bewirtschaftungskosten: rund 16,8 % = 947,00
abzüglich Bodenertragsanteil: 5,5%
verbleibender Gebäudeertragsanteil: 3.824,00 €
wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 32 Jahre
Barwertfaktor gemäß Anlage 1 zu § 20 ImmoWertV bei angemessenem Liegenschaftszinssatz iHv. 5,5 %: 14,90
Wert der baulichen Anlagen:EUR 3.824,00 € x1 4,90 = 57.000,00 €
zuzüglich Bodenwert: 15.800.00 €
ERTRAGSWERT: 72.800,00